Va ganditi sa scoateti la vanzare casa dumneavoastra. La ce pret?

Nu uitati ca aveti o varietate de strategii prin care sa determinati pretul de vanzare al casei. Nu folositi una singura, pentru a putea stabili cel mai bun pret pentru locuinta dumneavoastra si a obtine un profit bun si un timp scurt de stat pe piata cu ea.

Priviti la competitia activa. Gasiti o casa asemanatoare si aflati de cate zile se afla la vanzare. Daca locuinta e de ceva timp la vanzare (mai mult de 30 de zile), veti observa ca piata spune ca pretul acela nu este unul pe care il merita acea locuinta. Asa va puteti face o buna idee despre comportamentul pietei si cat de agresiv puteti fi in stabilirea pretului.

Folositi pretul pe metrul patrat.

Unele cartiere sunt un amestec de arhitectura, stil, si dimensiune, ceea ce inseamna ca daca nu gasiti o casa similara cu cea a dumneavoastra, puteti sa folositi pretul pe metrul patrat.

Cum?

Alegeti 3 sau 5 case care sa fie apropiate de dotarile si suprafata locuintei dumneavoastra, adunati suprafetele, si impartiti la numarul de case.

In cazul apartamentelor din blocurile colective din Bucresti acest lucru este foarte usor de realizat. Rezultatul va fi o medie a suprafetelor din comparatia dumneavoastra.

Apoi, adunati pretul cu care a fost vanduta fiecare casa, si impartiti la numarul de case pentru a afla media. In cele din urma, impartiti media preturilor de vanzare cu media suprafetelor pentru a afla pretul mediu pe metrul patrat. Odata ce ati obtinut pretul mediu pe metru patrat, inmultiti-l cu suprafata casei dumneavoastra. Aceasta este o alta “unealta” care va v-a ajuta in stabilirea pretului.

Exemplu:

• Pasul #1:

Aflati suprafata pentru fiecare casa

Casa 1 = 85 metri patrati

Casa 2 = 45 metri patrati

Casa 3 = 65 metri patrati

Casa 4 = 75 metri patrati

Total = 270 metri patrati

270 / 4 = 67.5 metri patrati

67.5 este media suprafetelor caselor comparate

• Pasul #2:

Determinati pretul mediu al caselor

Casa 1 = 110,000 euro

Casa 2 = 60,000 euro

Casa 3 = 80,000 euro

Casa 4 = 95,000 euro

Total = 345,000 euro

345,000 euro / 4 = 84,000 euro

84,000 euro este media preturilor caselor comparate

• Pasul #3:

Impartiti media preturilor cu media suprafetelor

84,000 euro / 67.5 = 1200 euro pe metru patrat

1200 euro este pretul mediu pe metru patrat al caselor comparate de dumneavoastra

• Pasul #4:

Stabiliti pretul de casei dumneavoastra

Inmultiti cei 1200 euro si inmultitii cu suprafata casei dumneavoastra pentru a obtine pretul. De exemplu, daca detineti o casa de 80 de metri patrati, inmultiti cu 1200 euro (ex. 80 m2 x 1200 euro = 96,000euro).

Bingo! Pretul casei este de: 96,000 euro !

Cereti o analiza comparativa a pietei. Daca ati folosit cele 3 strategii de mai sus, dar inca aveti nevoie de referinte, de ce nu va duceti la un agent imobiliar? Sau la doi, sau poate chiar trei ? Chiar daca va folositi de agent ca sa va vindeti casa sau nu, ei ar trebui sa aiba amabilitatea de a va oferi o analiza in ideea ca va vor convinge sa apelati la ei.

Faceti o evaluare. Daca vreti sa va convingeti mai mult, angajati un expert evaluator. O evaluare va va costa aproximativ 400 lei, depinzand de suprafata locuintei si de unicitatea proprietatii. Ei vor veni la dumneavoastra acasa si vor studia numarul de camere si utilitatile si vor face o comparatie cu alte case de prin zona care s-au vandut recent. Si odata cu incheierea studiului asupra casei, comparatiilor, si a pietei, va vor inmana un certificat de evaluare. Aceasta va fi o estimare a pretului proprietatii dumneavoastra.

Cert este ca ar fi bine sa luati niste decizii inainte sa il sunati pe agentul imobiliar cu care va gandeati sa colaborati — mai ales daca v-ati gandit ca o parte din munca sa o faceti dumneavoastra singur.

In functie de aptitudinile si de spiritul dumneavoastra de aventura, va prezentam cateva lucruri pe care ati putea sa le faceti singuri inainte de a suna un agent imobiliar:

Aranjarea casei: Sunteti indemanatic sau cunoasteti pe cineva care este? Curatenia, punerea lucrurilor in ordine si micile reparatii pot face si cele mai vechi case sa arate foarte bine.

Evaluarea imobilului: Uitati-va la cat este estimata pe piata si comparati cu preturile afisate pentru vanzarea celorlalte case din vecinatate.

Incercati sa fiti un explorator: In lumea imobiliarelor se numeste pre-marketing si se refera la studiul interesului pentru casa dumneavoastra inainte de a-i afisa pretul. Mentionati ca vindeti proprietatea dumneavoastra pe la petreceri sau chiar la piata. Niciodata nu veti sti cine ar putea fi interesat. Cumparatori sunt peste tot, dar trebuie sa fie si informati si sa le fie atrasa atentia de catre o proprietate.

Prezentarea: Aveti de gand sa va prezentati singur locuinta eventualilor vizitatori sau veti lasa pe altcineva sa se ocupe de acest lucru ?

Negocierile: Daca va simtiti un bun negustor si va descurcati sa faceti oferte si contraoferte, atunci veti avea nevoie doar de asistenta atunci cand acceptati o oferta. Ati putea in acest caz sa apelati direct la un notar sau si mai bine la un avocat.

Cat timp doriti sau puteti sa pierdeti cu toate procedeele de mai sus?

Unii vanzatori au atat timpul necesar, dar si placerea de a face o mare parte din munca ei singuri.

Unii au timp, dar nu se descurca… altii exact invers; si altii ar plati o alta persoana sa se ocupe de tot. Nu exista intrebari corecte sau gresite, de sigur, si ideea este ca nu trebuie sa ocoliti neaparat agentii imobiliari. In acest caz, va sfatuim insa sa solicitati o oferta scrisa cu serviciile pe care vi le ofera si sa analizati toate conditiile contractuale.

Sa nu credeti ca daca ati gasit un cumparator pentru locuinta dumneavoastra si ati stabilit impreuna detaliile tranzactiei procesul vanzarii s-a incheiat. Este aproape ca si incheiat, dar partea mai dificila poate incepe chiar de acum, caci pana la semnarea efectiva a contractului de vanzare-cumparare, si implicit a platii pe care viitorul proprietar o va face catre dumneavoastra, va trebui sa reusiti sa treceti cu bine prin hatisul legislativ.

Va fi usor daca va veti face temele din timp. Mai mult, incercati sa impartiti pe etape strangerea documentatiei necesare si astfel lucrurile vi se vor parea mai usor de indeplinit.

In plus, daca sunteti prevazator, veti evita surpriza neplacuta de a pierde un potential cumparator doar pentru ca el se grabeste sa se mute cat mai repede in noua locuinta. Exista si o categorie importanta de cumparatori, aceia care sunt cu adevarat grabiti. Ganditi-va bine daca sunteti pregatit sa le faceti fata.

Incepeti cu un dosar, de preferinta format A4, apoi notati-va urmatoarele puncte pe care acesta va trebui sa le contina. Dupa ce le-ai obtinut, bifati-le:

1. Actul de Dobandire al Imobilului– atesta dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar si poate fi: act de vanzare-cumparare, contract de construire, certificat de mostenitor, contract de donatie, contract de schimb, sentinta civila definitiva

2. Certificatul Fiscal- atesta ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul ce urmeaza a fi vandut, imobil pentru care impozitele sunt achitate la zi, nefiind urmarit pentru eventuale debite sau amenzi catre stat

3. Adeverinta-Tip Asociaţia de Proprietari – atesta plata la zi a datoriilor, este obligatorie vizarea acesteia de catre primarie

4. Dovada Intabularii Imobilului – atesta inscrierea in Cartea Funciara, intabularea avand acelasi rol pentru imobil la fel ca si buletinul pentru o persoana. Pentru inscrierea imobilului in Cartea Funciara este obligatoriu sa aveti cadastrul realizat.

Un notar sau un avocat va pot ajuta prin consiliere de specialitate si va pot chiar prelua o parte dintre sarcinile dumneavoastra.

Tarile cu o industrie imobiliara matura au functionat dupa un model bine pus la punct: vanzatorul semneaza un contract de reprezentare exclusiva cu agentul imobiliar, care incearca sa vanda casa in schimbul unui procentaj din pretul de vanzare, atunci cand tranzactia s-a finalizat.

Luati un exemplu simplu:

Sa presupunem ca v-ati vandut casa pentru 125,000 de euro cu ajutorul unui agent care percepe un comision de 6%. Deci ii datorati agentului 7,500 de euro, care, care la randul sau ii datoreaza agentului cumparatorului 7,500 de dolari. Dar acest lucru daca agentul nu gaseste un cumparator, caz in care incaseaza intregul comision.

Acum, sa presupunem ca ati avut o locuinta intr-o zona foarte scumpa si ca pretul de vanzare al locuintei a atins suma de 500,000 de euro. Comisionul agentului? Un total de 30,000 de euro, sau cate 15,000 fiecare agent.

Bun venit in noile tendinte ale pietei imobilare, unde a aparut o multime de alternativa de marketing asupra vanzarilor de locuinte. Fiecare din acestea are argumente pro si contra; toate au sustinatori si persoane care nu agreaza acel serviciu, dar cel putin una vi se va potrivi:

Serviciile traditonale:

• Serviciile imobiliare complete - se refera la capitolul “un agent - mai multe atributii”. Un agent imobiliar profesionist care se ocupa de toate aspectele vanzarii locuintei dumneavoastra si de cele de marketing in schimbul uni comision standard de 6–7%. (De multe ori procentajul comisionului este negociabil. Discutati cu agentul dumneavoastra.)

• Comisioanele se platesc de obicei atunci cand locuinta a fost efectiv vanduta.

Comisioanele discount:

• Similar cu modelul traditional, discount brokers ofera servicii complete sau partiale, dar pentru un comision mai mic (in general 3.5–5%). Cei care propun discount-urile imobiliare vor evalua locuintele la un pret mai mare (si se folosesc de alti factori de eficienta) care ii ajuta sa castige foarte bine din comisioane mult mai mici.

• Ca si in cazul serviciilor traditionale, comisionul se va plati de obicei dupa vanzarea casei. La ora actuala acest tip de serviciu nu este dezvoltat in piata autohtona.

  

Asistenta FSBO:

• Acum ceva timp, FSBO (in limba engleza se pronunta “fizz-bo”) avea o definitie destul de stricta: For Sale by Owner. Vanzatorul casei facea toate demersurile in vederea vanzarii (reclame, negocierile cu clientii, etc.) si pastreaza toti banii.

Magazinul De Case este prima solutie de acest fel pentru piata imobiliara din Romania, dar cu particularitati specifice. Sunati-ne si veti afla mai multe.

Chiar daca suna putin mai complicat, tineti minte: Alegerea dumneavoastra este un lucru bun, iar cu cat aveti mai multe optiuni, cu atat mai bine.

Cand veti discuta cu agentii imobiliari, veti descoperi ca sunt diferente intre fiecare dintre ofertele lor si studiati cu atentie si termenii contractului de exclusivitate. Explorati optiunile pe care le aveti, puneti intrebari si nu va lasati pacaliti de insinuarile la adresa celorlalte companii. Detinand informatiile necesare, va va fi mult mai usor in alegerea pe care o faceti in vederea vanzarii.

Daca va place sa faceti cumparaturi, atunci cu siguranta stiti ce inseamna sa va lasati furati de mirajul diversitatii produselor si al modului in care acestea sunt prezentate. Cand vine vorba de case, poate n-ar fi rau sa tratati problema ca atunci cand va deplasati la supermarket, spre exemplu.

De cate ori nu ne-a ajutat pana acum lista de cumparaturi? Si cu toate acestea de multe ori o ignoram cu buna stiinta. Regretele apar de-abia atunci cand ajunsi acasa observam ca multe din lucrurile de care aveam nevoie nu au fost cumparate, iar unele pe care le doream, dar nu acum, era in sacosa plina.

Unii cumparatori scriu pur si simplu amenajarile de care au nevoie (de exemplu, tipul constructiei, numarul de dormitoare, un garaj sau un gard betonat) si amenajarile pe care si le doresc (de exemplu, o bucatarie mare sau o baie cu jacuzzi). Astfel de liste pot sa va fie de mare ajutor in a va decide cat de importante sunt pentru dumneavoastra anumite caracteristici.

In acelasi mod, daca dumneavoastra cumparati impreuna cu sotul sau sotia, indemnati-va parterenerul sa isi faca propria lista si fiti pregatiti sa faceti anumite compromisuri in cazul unor diferente.

In cazul in care lucrati cu un agent imobiliar, asigurati-va ca i-ati impartasit intocmai lista dumneavoastra de dorinte. O idee buna ar fi sa purtati lista cu dumneavoastra si sa comparati cum se incadreaza casele pe care le vizitati cu cerintele pe care le aveti.

Poate cel mai important aspect legat de lista dumneavoastra este sa nu lasati ca dorintele dumneavoastra sa va orbeasca fata de ceea ce aveti cu adevarat nevoie. Este foarte usor sa fiti acaparat de un acoperis mare sau o baie ultradotata, de exemplu, si sa va scape din vedere dormitoarele slab luminate sau lipsa unui spatiu pentru sifonier.

Axati-va atentia asupra a ceea ce doriti si este posibil sa supraestimati ca respectiva casa se potriveste perfect dorintelor dumneavoastra; axati-va atentia asupra a ceea ce aveti nevoie si veti putea adauga cu timpul si ceea ce doriti (este mult mai usor sa adaugati un parchet decat sa mutati un dormitor in alta parte a locuintei).

Mai mult, odata ce ati inceput sa vizitati case, sa nu fiti surprinsi daca veti incepe sa priviti cu ochi diferiti si lista dumneavoastra.

Pur si simplu, nicio casa nu va intruni toate criteriile dumneavoastra si compromisurile sunt inevitabile. Reinnoiti-va lista odata ce avansati in cautarile dumneavoastra si asa aveti mai multe sanse sa tintiti direct amenajarile care intr-adevar conteaza.

Chiar si atunci cand cumparati o casa, este o idee buna sa ganditi ca o persoana care vinde. Pentru a maximiza atractia casei dumneavoastra pentru cumparatorii viitori, priviti dotarile pe care majoritatea cumparatorilor spun ca le vor sau ca au nevoie de ele:

# Un plan al casei

# Doua sau mai multe dormitoare

# O bucatarie mare

# Toalete inchise

# Un sistem electric eficient

# Aer conditionat (unde este cazul)

Acestea fiind spuse, va dorim sa aveti parte numai de cumparaturi placute!